В столице насчитали 844 тыс. кв. м жилья с сомнительным статусом самостроев. И количество таких объектов продолжает расти. Только за последние три месяца список пополнился шестью жилыми комплексами общей площадью 71 тыс. кв. м, сообщил UBR.ua гендиректор компании "Євро-Рейтинг" Григорий Перерва.
С февраля по май "красную метку" и звание самостроев на сайте Градостроительного кадастра столицы (https://monitor.mkk.kga.gov.ua/) получили "Дом на Строителей" (застройщик — ІБК КДС ІНВЕСТ), "Львовский квартал" ("Риел"), "На Левадной" (ЖСК Левадный), "Идея" (обслуживающий кооператив "Идея"), "Ривьера" (Березнякижилстрой) и "Шулявский" (Киевстроймонолит).
По оценкам экспертов, продажа квартир в этих домах может пополнить карманы застройщиков на $50 млн., а вот сдача объектов в эксплуатацию и будущее новоселье пока под вопросом.
Всего же в черном списке 26 жилкомплексов, в которых проверяющие обнаружили признаки самовольного строительства. Общая площадь квартир в них достигла 844 тыс. кв. м. (на 7% больше, чем в начале года). Для рядового инвестора самострои опасны тем, что строятся дольше "здоровых" объектов — вместо полутора-двух лет — от четырех до 13 лет (как, к примеру, у абсолютного "чемпиона" среди самостроев "Мега Сити"), а ввод их в эксплуатацию, а значит, получение квартир в собственность затягивается даже в построенных домах.
Жилищные комплексы, имеющие признаки самовольного строительства, появившиеся на сайте после 15 февраля 2016г.
Строительные схемы
Тревожная тенденция — повышение класса строек, попадающих в категорию самостроев.
"На момент проведения первого мониторинга "серых строек" в феврале 2016 г. 19 из 21 объектов были эконом-класса. Но из шести жилищных комплексов, которые попали в майский список, четыре позиционируются как "комфорт" ("Дом на Строителей", "Идея", "Ривьера", "Шулявский"), а "Львовский квартал" и вовсе как "бизнес". Только один проект отнесен к категории "эконом" ("На Левадной"). Мы оцениваем этот факт, как желание застройщиков расширить базу потенциальных инвесторов, готовых вложиться в сомнительные проекты", — говорит Григорий Перерва.
В списке "серых" проектов особняком стоит "Львовский квартал" от известного во Львове и Киеве застройщика "Риел". Сейчас активно рекламируются продажи четвертой очереди комплекса. Цены — от 22 тыс. грн./кв. м в четвертой очереди до 30 тыс. грн./кв. м в первом доме. Из обязательной документации комплексу не хватает архитектурно-планировочного задания, нет также контрольной карточки нарушения благоустройства.
Как сообщили в ГАСИ, комплекс, как проект пятой категории сложности, в марте получил разрешение на строительные работы. Однако, согласно документам, на Глыбочицкой, 13 возводится "бизнес-центр с объектами социально-культурного и социально-бытового назначения в составе офисных и торговых помещений, жилых апартаментов, квартир и иных помещений".
На сайте же "Львовского квартала" нет упоминаний об офисах, а об инфраструктуре говорится: "в рамках комплекса выделены площади для супермаркета, магазинов, салонов красоты, ресторанов, кафе, фитнеса и др.". В самом "Риел" нам ответили, что все документы в норме, но не смогли рассказать и показать на плане, где в комплексе разместится офисное здание. Эксперты предполагают, что без внесения изменений в целевое назначение земельного участка или корректировки плана жилые дома будет сложно ввести в эксплуатацию.
"Появление в черном списке такого крупного инвестора как "Риел", с до недавнего времени хорошей репутацией, знаковое. Похоже, что городская власть достаточно серьезно взялась за мониторинг столичного рынка жилья", — отметил Григорий Перерва.
В ЖК "Шулявский" нам сообщили, что проблема (отсутствие карточки нарушения благоустройства) практически решена, пакет документов отправлен и положительный ответ от чиновников они надеются получить на следующей неделе. В "На Левадной" очень удивились новости о своей "серости".
"Мы реконструируем дом, находящийся в частной собственности, не увеличивая этажности. Это какое-то недоразумение", — изумились в отделе продаж.
В целом, отметил Перерва, у самостроев преобладают нарушения, связанные со статусом земли (не то назначение, окончание срока аренды и др.), а также изменениями в проектах, например, увеличением этажности.
Скажем, в ЖК "Статус Град" (третья серия) строительные работы завершены. Застройщик "Березнякижитлобуд" даже начал передачу квартир жильцам-инвесторам. Однако всех подвела жадность застройщика: он возвел больше этажей, чем было указано в первоначальном плане. В итоге городские чиновники обратилась в ГАСИ Украины с просьбой отменить декларацию о начале строительных работ (хотя объект к этому времени уже был построен). "Поэтому введение третьей секции "Статус Града" в эксплуатацию, подключение к коммунальным сетям и предоставление почтового адреса кажется маловероятным", — считает Перерва.
По судебным искам были остановлены работы на ЖК "Маргарита" (застройщик компания "Ви Ди Проджект", которую принято включать в орбиту одиозной УКО) и ЖК "Мозаика" (застройщик "Виа-Авто").
"На сегодня из четырех очередей ЖК "Маргарита" две построены, но не введены в эксплуатацию. Строительство третьей приостановлено, а сам дом сносят. Судьба еще одной очереди пока не решена ("в проекте"), однако, отдел продаж по-прежнему рекламирует возможность купить квартиру в новой очереди. Поэтому мы не будем исключать этот объект из нашего черного списка", — говорит Перерва.
На ЖК "Мозаика" работы тоже приостановлены по решению суда, однако в начале мая застройщик вновь активизировался, хотя пока нет доказательств, что он исправил все, что от него потребовал суд.
Власти работают и по другим серым объектам. К примеру, 13 апреля было направлено обращение в ГАСИ Киева и УП ГУНП Голосеевского района относительно нарушения градостроительного законодательства во время строительства "Панорамного городка" (СП ЛТД.).
Как бороться с самостроями
Судя по всему, столичная власть стремится навести порядок на рынке новостроек. Однако пока это сводиться, преимущественно к расширению списка самовольно строящихся объектов, как в случае с тем же "Львовским кварталом".
"Реальные результаты еще не получены. По нашей оценке, если не будут предприняты более активные действия, уже через три года площадь незаконных новостроек в Киеве может удвоиться", — говорит Перерва.
В самом же Киевсовете убеждают, что постоянно мониторят ситуацию со строительством новых объектов, формируют список недобросовестных застройщиков и проблемных площадок.
"Сейчас действует запрет на выделение новых земельных участков под застройку без детального плана территорий, который в свою очередь невозможно создать без утвержденного генерального плана Киева. "Лазеек", позволяющих обойти эту норму, не существует. И это является достаточной гарантией того, что новые объекты не будут начинать строить с нарушениями градостроительных норм. Но борьба с откровенным мошенничеством и новыми мошенническими схемами всегда остается актуальной", — признал депутат Киевского городского совета, член постоянной комиссии Киевсовета по вопросам градостроительства, архитектуры и землепользования Олег Петровец.
Он надеется, что недавняя передача функций ГАСИ на уровень города будет иметь позитивный эффект. "Передача всех полномочий местным властям должна повысить качество контроля, ускорить все процессы. Власти на местах лучше ориентируются в ситуации и смогут реагировать быстрее, имея все необходимые для этого полномочия", — говорит Петровец.
Однако пока не решен даже вопрос с рекламой. Объекты, получившие "красную метку", продолжают активно рекламироваться на билбордах и общественном транспорте. "Безусловно, объекты и застройщики с сомнительной репутацией не должны в такой агрессивной манере присутствовать на рекламных площадках столицы и вводить в заблуждение инвесторов, предлагая им условия, которые априори не могут быть выполнены. Тем более, что законодательством прямо запрещено рекламировать объекты, которые не имеют разрешительной документации. Общественность, выявив такую рекламу, имеет право напрямую обращаться в соответствующие органы", — считает Петровец.
Хотя, чтобы не полагаться в этом вопросе только на небезразличных граждан, можно было бы провести решением Киевсовета требование уточнять статус объекта в Градостроительном кадастре и штрафовать рекламные агентства за продвижение самостроев.